在“盘活存量资产、扩大有效投资”的政策导向下，中国不动产资产证券化市场正在从基础设施、公租保障型住房等领域，逐步延伸至更具市场化属性的经营性不动产资产。长租公寓作为连接城市居住需求、资产运营效率与长期资金配置的重要资产类别，正成为机构投资者关注的重点方向。
近期，由博枫主导的“中金-博邻长租公寓持有型不动产资产支持专项计划（机构间REIT）”在上海证券交易所完成发行设立。该产品底层资产为上海核心区位的两处高品质长租公寓项目，博枫承担原始权益人及运营管理机构角色，中金公司担任专项计划管理人。公开信息显示，该专项计划发行规模为人民币8亿元，是国内首单市场化长租公寓机构间REIT。
这一产品的意义，并不只在于单一融资工具的落地，更在于其为市场化长租公寓资产建立了较为完整的“投资—运营—证券化—退出”闭环样本。对于持有优质租赁住房资产的机构、境外资产管理人以及长期资本而言，该案例具有较强的参考价值。
一、为什么长租公寓适合进入REITs化路径
长租公寓资产具有典型的不动产现金流属性。与开发销售型房地产不同，长租公寓的核心价值不在于短期销售回款，而在于持续出租形成的稳定租金收入、资产运营能力以及区位带来的长期增值潜力。
在REITs及类REITs产品框架下，适合证券化的不动产资产通常需要具备几项基础条件：资产权属清晰、现金流相对稳定、运营数据可验证、资产估值具备可解释性、未来退出路径相对明确。长租公寓若能够形成稳定出租率、合理租金水平及成熟运营体系，便具备被长期资本定价的基础。
从本次博枫案例来看，底层资产位于上海核心区位，包括上海静安博邻行政公寓及上海五角场博邻行政公寓。前者处于内环核心区域，紧邻主要商务集群；后者位于新江湾—五角场商务板块，周边具有高校资源与科创产业基础。核心城市、核心地段、稳定租赁需求，是机构投资者判断该类资产长期价值的重要前提。
二、机构间REIT与公募REIT的区别
需要注意的是，机构间REIT并不等同于面向公众投资者的公募REIT。公募REIT通常面向公开市场发行，受到更严格的信息披露、投资者适当性、资产范围及流动性安排要求；机构间REIT则主要面向合格机构投资者，通常以资产支持专项计划等方式实现不动产收益权或资产权益的证券化。
从实务角度看，机构间REIT更适合用于验证资产证券化路径、引入机构资金、优化资产负债结构，并为未来进一步进入更广泛的REITs市场积累运营和披露基础。对于长租公寓这类仍处于市场化成熟过程中的资产类别而言，机构间REIT具有一定的过渡性和示范性。
本次专项计划的落地，说明市场化长租公寓资产已能够在机构投资者之间形成相对清晰的估值逻辑。它既不是传统银行贷款，也不是简单股权融资，而是将底层资产的持续经营能力与资本市场工具结合，使租金现金流、资产运营能力和退出机制进入更标准化的金融表达体系。
三、市场化长租公寓REIT的核心价值
对于资产持有人而言，REITs化或类REITs化路径最大的价值在于盘活存量资产。长租公寓项目通常前期投入较大，资金占用周期较长。如果只能依赖租金回收，资本回笼效率相对有限；若能通过机构间REIT实现部分资金退出或再配置，便可提高资产周转效率，将回收资金用于新项目收购、改造升级或资产组合优化。
对于投资者而言，长租公寓REIT提供了参与核心城市租赁住房资产收益的通道。相比单一项目股权投资，标准化产品能够在收益分配、信息披露、资产管理责任、风险隔离等方面提供更清晰的安排。尤其是在一线城市核心区域，优质租赁住房资产具有较强的抗周期属性，在市场波动中可能呈现相对稳定的现金流特征。
对于行业而言，该产品有助于推动长租公寓从“重资产投入、长期持有、退出困难”的模式，逐步向“专业运营、长期资金、资本循环”的模式转变。只有当资产能够被清晰定价、稳定运营并形成退出闭环，长租公寓行业才可能真正吸引养老金、保险资金、资产管理机构等长期资本持续参与。
四、对境外资产管理人的启示
博枫作为全球另类资产管理机构，其在中国市场推动长租公寓机构间REIT落地，体现出境外资产管理人在中国不动产市场的角色变化：从单纯资产购买者，逐步转向资产运营者、结构设计者和资本市场参与者。
对于其他有意布局中国不动产市场的境外机构而言，该案例至少带来三点启示。
第一，中国市场的不动产投资正在从“获取资产增值”转向“运营创造价值”。核心城市资产并不缺少市场关注，真正能够体现差异化能力的是租户管理、社区服务、资产改造、成本控制和长期运营效率。
第二，跨境机构需要理解中国本土资本市场工具。境外成熟市场中的REITs经验不能直接复制到中国市场，必须结合中国的资产支持证券、机构间市场、公募REIT规则、外商投资管理及税务安排进行本地化设计。
第三，合规与信息披露能力正在成为资产管理能力的一部分。无论是底层资产权属、租赁合同、运营数据，还是资金用途、投资者适当性、收益分配安排，都需要在产品设计阶段形成可审查、可披露、可持续的材料体系。
五、未来趋势：长租公寓资产证券化仍将分层推进
从市场发展趋势看，长租公寓资产证券化不会一步到位，而更可能形成分层市场：优质资产先通过资产支持专项计划、机构间REIT等工具完成融资和退出验证；待资产运营记录、现金流稳定性和市场认可度进一步提升后，再逐步探索公募REIT或其他更广泛的资本市场安排。
对于持有长租公寓、产业园区、物流、商业及办公等经营性不动产的机构而言，未来竞争重点不只是“有没有资产”，更在于资产是否具备标准化、证券化和长期资本接入能力。
博枫此次机构间REIT的落地，为市场化长租公寓资产提供了一个可观察样本。它说明，在政策鼓励盘活存量资产、资本市场工具不断完善、机构投资者风险定价能力逐步提升的背景下，中国租赁住房资产正在进入更专业化、更金融化、更长期主义的发展阶段。
对于境内外资产管理机构而言，提前梳理资产权属、现金流、运营数据、税务结构及退出安排，将成为未来不动产资产证券化的重要准备工作。
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